一般の方が住宅を購入する際にほとんど方がお世話になる住宅ローンですが、皆さんは不動産屋の言うがまま手続きしたり、自分勝手な思い込みで決めてないでしょうか。

本日はよくある住宅ローン比較サイトではなく、実務上、不動産屋が本当にお勧めしたい銀行について述べたいと思います。

【4大メガバンク】

まず第一択として、4大メガバンク(三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行)が選択肢に浮かびますよね。

これらメガバンクの最大のメリットはやはり大手の安心感です。携帯アプリなどのシステムや支店相談窓口、ＡＴＭが多数あるのは大変便利ですね。金利は高くも安くもなく普通です。審査基準も特別厳しくも緩くもなく普通です。４大メガバンクそれぞれの違いは軽微なものです。会社の給与指定口座と同じなら楽ですし、提携企業や大手企業(ＪＲ等)の場合は特別な金利優遇がある場合もあります。

• 大手の安心感
• 携帯アプリ、インターネット取引等機能が多彩
• ＡＴＭ、支店多数
• 金利、審査基準は普通
• 大手企業に優遇有り

【地方銀行・信託銀行】

次が地方銀行(地銀)と信託銀行が浮かびますね。地銀・信託銀行は各銀行で大きく特徴が異なるのですが、基本的には大手メガバンクより金利は安いです。審査も厳しかったり緩かったり様々なんですが、基本的には大手との差別化を図りたいので審査が緩いことが多いです。問題が起きたスルガ銀行のように大手に断られたお客さんをターゲットにイケイケで貸す銀行もあれば、審査が厳しく慎重な銀行もあります。

• 各銀行により特徴あり
• 金利は安いものが多い
• 大手で通らなかった審査が通ることも

【信用金庫】

次は信用金庫です。こちらは地方銀行以上に各信用金庫で大きく基準が異なります。ただし、金利は高く、審査が厳しいことが多いです。それでも独自の基準を設けている信用金庫もありますのでその信用金庫の審査システムにドンピシャではまるお客さん向けと言えます。

• 各信用金庫で金利、審査基準が大きく違う
• 金利は高いところが多い
• 審査は独自の基準でがっちり当てはまれば強い

【公務員向け】

他にも公務員向けの信用組合等(警視庁信用組合等)もありますが、初期費用が無料でも意外と金利が高かったりするので、冷静に総額を計算して他の銀行と比べてみてください。

• 初期費用無料、返済手数料無料などの優遇がある
• 意外と金利が高く、返済総額が高くなることも

【自営業者・投資用向け】

また投資用向けのもの(三井住友トラストローン&ファイナンス)等があります。こちらは自営業や給与以外の家賃収入等を見てほしい方などが当てはまります。もちろん住宅ローンより金利は高くなりますが、審査はかなり通りやすいです。頭金を大きく入れることができたり、ローンの早期完済が可能なようでしたら選択肢に含まれると思います。

• 金利はかなり高い
• 審査はかなり緩いので自営業者にとっては必須の選択肢

【ネットバンク】

あとは今拡大しているネットバンク(楽天銀行等)も忘れてはいけません。ネットバンクの最大の特徴は金利が最安値なことです。しかし大きなデメリットとして、通常の銀行で適用されている5年ルールや125%ルールがないことが多く、金利が上昇した際に支払いが急激に増えるリスクがあることです。また審査が厳しく、さらに審査が通るまでかなり時間がかかるので、ほしい物件が出てきて契約したのは良いが引き渡しまでに間に合わないといったこともよく起こります。

• 金利は最安
• 5年ルール等がなく金利上昇時に支払額が急に増えるリスクがある
• 審査がかなり厳しい、審査がかなり遅い

【現時点で一番オススメなのは！？】

上記でいろいろな選択肢を挙げましたが、現時点で私が個人的に一番オススメしたいのが、ずばり「三井住友信託銀行」です。

オススメしたい理由は、

• とにかく金利が安い
• 審査も厳しくなく早い
• 大手なので安心感があり、そこそこ支店もある
• 返済手数料も安い
• 経験上、担当者が横柄でなく、柔軟に対応してくれる

です。三井住友信託銀行から何か貰っているわけではありませんのでご安心下さい（笑）。私が実際に不動産営業をやっていて感じたことで、まず普通に金利がネットバンク以外では最安値レベル(ＮＩＳＡ口座を作ればさらに安くなる)で、返済手数料はネットなら無料、審査も厳しすぎず素早い、支店も主要駅にあり、大手や信用金庫に時々いる横柄な担当者も少なく対応も柔軟にしてくれる印象なので、不動産会社にとっても手続きしやすく、お客さんにとってもメリットが多い銀行なのではないでしょうか。

あくまで2018年6月時点の私の個人的見解ですので、ご参考にして頂けましたら幸いです。

【不動産屋の言いなりはダメ！】

あと付け加えておきたいのは、不動産を購入する際に不動産会社の営業マンがよく言う「弊社との提携銀行がありますのでオススメですよ」はあまり信用してはいけません。提携といっても審査が速かったり、金利優遇がほんの少しあるくらいで特別良いとは限らないことがほとんどです。「ローン事務代行手数料」とか言うよくわからない費用を請求される場合もありますので、あくまで一つの選択肢として受け流しましょう。

本日は「Airbnbバブル」について述べたいと思います。

「Airbnb」とは、アメリカ発の民泊サイト。これまでは旅館やホテルに泊まることが基本的な宿泊スタイルであったが、個人の借り手と貸し手を繋ぐ「民泊」といった新たなスタイルを生み出し世界的に拡大。2014年には「Airbnb Japan」が設立。日本における民泊サイトとしても最大級である。

「Airbnbバブル」とは、2018年6月に民泊新法が施工されることにより、Airbnbのサイトから違法民泊物件が一斉に削除された。それによりこれまでの「旅館業法」や「特区民泊」をクリアしているホテルや民泊物件に予約が殺到している現象。

今月は法改正により、利益を得た会社、損した会社が大きく分かれた月となりました。違法営業していた民泊業者は泣き、これまでに許可を得ていた業者は笑顔になったのではないでしょうか。

しかしこの法改正で根本的な問題が解決されたわけではありません。民泊新法が施工されたことによる東京都における新規届出は現時点で500件ほどにすぎず、東京オリンピックが控えており、簡易宿泊所が不足している現状において、旅行者の選択肢がさらに減ったにすぎません。

私の予想では違法民泊業者がAirbnbから撤退したことにより、規制の緩い別の民泊サイトが拡大すると考えています。宿泊所はまだまだ不足していますし、少しでも安い宿泊施設を求める訪日外国人が素直にAirbnbに載っている単価の高いホテルに問い合わせるとは思えません。

前のブログ記事でも話した通り、今回の法改正で定められた「年間営業日数180日以内」の要件は厳しすぎます。これではアメリカの禁酒法を策定したことにより起こった現象と同じ事が起き、無届の民泊施設がより法の外へ隠れてしまうのではないかと思います。

民泊業界自体にきちんとした法整備を行うことはもちろん必要ですが、きちんと届出が行われ、適正な管理ができている宿泊施設なら、営業日数の基準を緩めるべきではないでしょうか。

近い将来、届出のない違法民泊所で重大な事件や事故が起きる予感がします。。

本日は民泊新法の経過について述べたいと思います。

民泊新法の新規届出数が発表され、その数が絶望的な状況であることが判明しました。各種ニュース報道でも大きく取り上げられています。

東京23区において、1万件以上あるとされていた民泊(届出なし含む)の内、民泊新法成立後あらたに受理された件数は558件と10分の1にも満たない状況となっています(2018年6月15日時点)。

この壊滅的な登録状況の一番の原因はやはり民泊新法で追加された項目「年間の営業日数が180日以下」が厳しすぎるということだと思います。

現在の民泊事業は、東京オリンピックの需要を見越し、短期的な投資目的で経営している海外の方(特に中国の方)がかなり増加しています。

私も最近何件か民泊物件を海外の方に紹介致しました。そのような方にとって180日以下しか営業できないことは、利益を生み出す上で致命的なことなのです。

今の法律のままでは、民泊を登録した人が損をしてしまう「正直者が馬鹿を見る」状況となってしまっています。今後きちんと登録せず民泊を経営し、重大な事件や事故が起こってしまうことも十分考えられます。

国と地方自治体は早急に民泊新法の営業日数制限を緩和し、代わりに適正な管理など別の部分の罰則を強化するなど、現実的な法整備を行うべきだと思います。

 

 

 

本日はテレビ東京「ガイアの夜明け」で放送されたことにより大きな話題となっている「レオパレス21事件」について述べたいと思います。

放送ではなんとなく「レオパレスは悪い」いったイメージだけが先行して終わった印象でしたので、このブログでは問題点を明確にしていきたいと思います。

レオパレス21については以下2つの問題点があります。

1. アパート界壁非設置による建築基準法上の問題
2. 30年一括借り上げを謳ったアパート経営破たんの問題

まず①に関して申し上げますと、レオパレス21 は建築、管理、仲介を全て自社で行なっています。

これはレオパレス21 以外の企業でも言えることですが、一連の過程を自社のみで行なっている場合は外部チェック機能が十分に働かず、不十分な施工のまま工事を進めてしまう恐れが大きくなります。

建築当時は建築基準法が甘く、建築確認申請のみで完了検査の義務がなかったことも、このような問題が発生した一因かと思われます。

この界壁がないと火災が起こった際に隣室へすばやく燃え移ることになり、人命に関わる重大な問題と言えます。しかも発覚後も隠蔽とも取れるようなレオパレスの対応に放送を見た人は大きな不信感を抱いたのではないでしょうか。

そして②に関しては社会問題にもなっているスマートデイズによる「かぼちゃの馬車事件」と大きく関わっています。

スマートデイズが謳っていた「30年一括借り上げ」、これは元をたどればレオパレスが採用していたシステムであり、このシステムを信頼して購入した投資家（大家）が想定していたものと大きく違っていたことが問題となっています。

この「30年一括借り上げ」を簡単に説明しますと、不動産会社が投資家が購入したマンションを一括で借り上げて入居者募集や管理を行い、入居者が埋まらなかった場合でも家賃分を保証するというものです。

しかしこれには大きな落とし穴があったのです。

• 10年経つと家賃を下げることができると小さく契約書に書いてあったこと
• リフォーム費用は全て大家が負担ということ

家賃が下がれば大家の想定していた収入が確保できなくなり、ローン破綻も考えられます。またリフォーム費用も大家持ちということで年数が経つごとに負担が増えていく構造になっています。

しかも何より恐ろしいのが、上記問題等で大家と不動産会社が揉めた場合、不動産の法律（宅建業法）上、借主の立場である不動産会社側が保護されるということ。理不尽に思えますが、法律的には不動産側に解約の権利があるとされてしまうのです。

この問題はスマートデイズ、レオパレス21といった会社だけではなくアパート経営を行なっている企業、しのけんや大東建託、旭化成、積水ハウス、住友不動産、等すべての企業で共通している問題でもあります。

アパート経営は不動産屋の甘い言葉に惑わされず、将来的のも必ず入居者が埋まる立地、適正な家賃相場、返済計画を綿密に計算しなければなりません。本当にいい立地で価格も相場より安ければ不動産屋が購入して当然なわけですから。

私個人の感想としましては、不動産屋に全てを任せる安易な「一括借り上げ」システムは良くないと考えています。

投資家（大家）は適正な価格、家賃相場を把握し、法律上自ら入居者を募集することも可能になっていますので、自分で入居者を募集できるくらいの知識を持ち合わせてから不動産経営を検討するべきだと思います。

 

本日は「地面師事件」について述べたいと思います。

「地面師」とは、実際に不動産を所有していないのに所有しているかのように装い、売買代金等をだまし取る詐欺師の総称です。

この地面師ですが、私は出会ったことはありません。しかしこの人怪しいな、、という人物には何度か出会ったことがあります。

例えば、所有者は外科医を名乗っており、数時間すら休みがないのですべて代理人が行うといったパターンや、所有者が病院に入院していて一度も会わせられないといったパターンがありました。

共通して言えるのは、所有者本人になかなか合わそうとしない、勤務先や住所があいまいといったことが挙げられます。

最近では、

• 2017年8月　積水ハウスが63憶円をだまし取られる
• 2017年2月　横浜の不動産会社が7000万円をだまし取られる
• 2016年9月　都内不動産会社が約6億円をだまし取られる
• 2013年12月　アパホテルが約12億をだまし取られる(犯人は他3件でも犯行)

といった事件が報道されています。

上記事件のように、不動産のプロですら騙されている事件ですので、一般の方も気を付けなければなりません。

仲介手数料を節約するために売主と直接契約したり、未公開物件であったり、今増えてきている個人間売買もこの手の詐欺に引っかかる可能性が出てきます。

きちんとした公開物件で仲介業者を入れ、正規の手続きを踏めば、詐欺に引っかかる可能性を減らすことができます。

仲介業者を入れたとしても、仲介手数料を無料にすることは可能ですので、その際は是非お問い合わせ下さい。

本日は世間でも話題になっている「かぼちゃの馬車事件」に対する不動産屋の本音を述べたいと思います。

「かぼちゃの馬車事件」を改めて説明すると、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが非現実的な資金計画で入居者を募集し、それを仲介した不動産会社が購入する人の貯蓄額や年収を偽装し、そしてお金を貸す側であるスルガ銀行もその事実を知った上で融資をしていたとされる一連の偽装事件です。

この事件、世間やマスコミ報道ではとんでもない偽装事件として扱われていますが、不動産屋の本音を言っちゃいますと、、「別にどこの不動産会社もやってるじゃん！」です。

私も今まで数社不動産会社を経験してきましたが、大抵どこの会社にも顧客の年収（確定申告書）や貯蓄額（通帳）を偽装する人はいました。

もちろん全員が行なっているわけではありません。真面目な人やリスクを取りたくない人、新人やローンに詳しくない人などは行なってなかったです。私もリスクは取りたくない口でしたので行なっておりません。

それでも少しでも営業成績をあげたい営業マンがいて、ぎりぎりローンが通らない人なんだけどお客さんがその物件をどうしても欲しいと言っている時や、所得は低いが実質の年収は高い方（経費を多めに計上していたり、副業がある方など）の時は確定申告書や通帳をPhotoshopでちょちょっと修正して提出している場面は何度も見ました。

銀行の担当者も「この営業マンいつもぎりぎりローンが通るお客さんばかり連れてくるな、、」と訝しげに思いつつも、自分も融資ノルマを達成しないと上司に何言われるかわからないので黙認しているっというのが真実に一番近いんじゃないかと思います。

不動産業界で常態化しているこの一連の行為が、スマートデイズの無計画なアパート運営、仲介会社の書類偽装、スルガ銀行のイケイケの営業方針からくる偽装黙認となり、不動産業界のプチバブルも相まって問題が一気に表面化したのではないでしょうか。

不動産業界はこの問題に限らず、「囲い込み」や「未公開物件」、「電柱チラシ」「ローン代行事務手数料」等、法律のグレーゾーン（時には真っ黒のものも）の行為が横行しています。

まだまだ旧態依然のシステムが当然のように残っている業界ですので、このブログで不動産業界の闇を明らかにしていきたいと考えています。

本日は「タワーマンションに対する固定資産税増額」について述べたいと思います。

平成29年度に税制改正が行われ、平成30年度からタワーマンションの固定資産税が増額になることが定められました。

そして今年度(平成30年度)は評価替え(評価額の変更)の年度でもあり、東京都の第一期分固定資産税の納付期限が7月2日ですので、この時期に固定資産税についてお調べになっている方も多いかと思われます。

まず改めて税制の改正点について振り返っておきます。

• 高さ60m(だいたい２０階ぐらい)超のマンションが対象
• 新築のタワーマンション(平成29年4月1日以降に売買契約されたもの)が対象
• １階に比べ、20階で5%、40階で10%の増額

上記3点が大きな改正点なのですが、このように見ると中古のタワーマンションは対象外であることや、増加率も40階で10%とそこまで厳しい内容になっていないことがわかります。

現時点では相続税対策としてタワーマンション(の高層階)の購入はまだまだ有効といえます。

しかし今後さらに高層階に対する課税が強化される可能性も大いにありますし、そもそも2018年時点で高層マンションはかなり高騰しており、今後価格が暴落するリスクもあります。

現金を不動産に代えること、そしてその不動産を賃貸物件として利用すること自体は相続税対策として有効です。

私個人としましては、安易に高層マンションに飛びつかず、「適正な価格で今後も賃貸としての需要が確実に見込めるもの」といった基準で物件を探されることをお勧め致します。

毎度不動産業界の悪口ばかり書いてもあれですので、本日は東京オリンピックに向け大きな話題となっている、2018年6月15日に施行される「民泊新法」のメリット・デメリットについて述べたいと思います。

今までは「民泊」に対する法整備が整っておらず、新規参入のハードルが高かったり、違法民泊業者が横行したりして「民泊」トラブルが多発していました。

しかしこの度「民泊新法」が施工されたことにより、ある一定の基準が定まったのではないでしょうか。

まず前提として、これまでは合法化された「民泊」を行うためには「旅館業法」の条件をみたすか、大田区など一部地域で行われている「特区民泊」の条件を満たすかの2通りしかありませんでした。

その2つに加え、今回「民泊新法」が加わります。これによって合法的に民泊を開きたい方にとっては選択肢がもう一つ増えることになります。

それでも「民泊新法」はまだまだ現実にそぐわない部分もありますので、メリット・デメリットをそれぞれわかりやすく挙げてみたいと思います。

【メリット】

• 住居地域でも民泊の営業が可能に
• 1泊のみの宿泊も可能に
• 今まで「許可」が必要だった手続きが「届出」だけで可能に

【デメリット】

• 年間の営業日数が180日以下でなけらばならない
• 管理、届出、名簿保管など新たな義務が生じる

まずメリットとしましては、今まであった「旅館業法」よりかなりハードルが下がったという点です。今までは旅館を開くのと同じような設備等を整えなければならなかったものが、簡易的な届出だけで全国どこでも合法的に「民泊」を開くことが出来るようになりました。

しかし大きなデメリットとして、営業日数が180日以下でなければならないという条件があります。

この条件は民泊によって利益を得ようとしている業者や個人の方にとっては大きな足かせとなるのではないでしょうか。営業が年間の約半分しかできないということは利益という点ではどう考えても厳しいものがあります。

それでも今まで無法状態であった「民泊」が、今回の施行によって管理や届出、名簿保管等が義務化され、一定の法的基準が定められたことは評価されるべき点だと思われます。

今後は現実の経営に即した法改正を期待しつつ、事業者、管理業者、仲介会社が一丸となって政府に働きかけていくことも重要です。

今回は「ローン事務代行手数料」について述べたいと思います。

不動産の売買をしたことがある方ならご存知かもしれませんが、一般の方にとっては馴染みがないものかもしれません。

この「ローン事務代行手数料」というもの。実は仲介を行う不動産会社がローン手続きを代行したということで勝手にお客さんに請求しているものなんですよね。

物件を仲介するということはローン代行業務も含んでいることは当然なわけなのですが、こういうちょっとした費用も別枠で請求するという悪習が不動産業界にはまだ残っています（3万円〜10万円を請求する所が多いです）。

しかも許せないのが事前に通知せず契約の直前になって「ローン事務代行手数料」を請求する不動産会社がほとんど。こういう所も不動産業界が歪んでいる現状を表しています。

この「ローン事務代行手数料」とは別で、銀行が請求する「ローン事務手数料」や「保証料」というものもございますが、こちらは必ず必要な費用ですので混同しないようご注意下さい。

万が一、この「ローン代行事務手数料」を不動産屋に要求された時は「自分でローン手続きをします」と言って（自分でも簡単にできます）きっぱり断りましょう。

ちなみに私は「ローン代行事務手数料」は受け取りませんのでご安心下さい(^^)

 

引き続き不動産業界がいかに歪んでいるかを少しでも皆様に伝えていきたいと思います。

今回は「囲い込み」についてです。

「囲い込み」とは、一般の人にとってはあまりなじみのない言葉かもしれません。しかし不動産業界では大きな問題となっています。

内容を詳しく説明しますと、不動産屋は不動産の売却をお客さんから依頼されると基本的には必ず「ＲＥＩＮＳ（全国の不動産屋が見れるデータバンク）」に登録しなければいけません。これに登録しないと法的に罰せられますので、どの業者も必ず物件を登録します。

しかし、いざどこかの不動産屋に物件の条件がぴったりのお客さんが現れ、売却の依頼を受けた業者に問い合わせるとその業者は「いや～この物件は申込が入ってますね」と嘘をつき、一向に売ろうとしないことを「囲い込み」と呼びます。

なぜこのようなことをするかと言いますと、売却の依頼を受けた業者が自分で集客したお客さんで決め、仲介手数料を売却依頼者(売主)とお客さん(買主)の両方から貰うために行っているのです。

この「囲い込み」をすることで売却依頼者(売主)は貴重な売却の機会を失い、お客さん(買主)にとっても欲しい物件が買えないという一番不幸な結果になってしまうのです。

それでも多くの不動産屋(特に大手不動産会社！)はこの行為を平然と行なっているのが、今の不動産業界の現状です。

参考記事：大手不動産が不正行為か(週刊ダイヤモンド)

このような物件は以前のブログ「未公開物件」と同じように競争原理が働かず相場より高額になることが多く、悪徳業者の思うがままに不利な条件で契約させられることもありますので注意が必要です。

不動産屋の営業マンの「うちでしか買えないですよ」には裏があることをこの機会に知って頂けましたら幸いです。